Hace unas semanas asesoré a una pareja joven que vivía de alquiler en una localidad del sur de la Comunidad de Madrid, por unos 1.000 € al mes. Los dos trabajaban, tenían unos ahorros invertidos y, después de pagar el alquiler y sus gastos habituales, todavía les quedaba capacidad de ahorro.
La pregunta no tardó en llegar. «Manuel, ¿tú qué opinas? ¿Nos compramos piso?». Mi respuesta fue inmediata, sí, y cuanto antes mejor.
Mi objetivo con este post es explicarles por qué lo vi tan claro, con números, y también en qué circunstancias esa respuesta dejaría de serlo.
Hay cosas que son evidentes
Para mí hay decisiones que son evidentes sin necesidad de hacer los cálculos exactos. Si usted ve a una persona con mucho sobrepeso, no hace falta esperar a que se suba a la báscula para saber cuánto pesa exactamente; ya puede empezar a tomar decisiones. Con la compra de la primera vivienda me pasa lo mismo.
La primera razón es el tiempo. 20 o 30 años pasan, y no es lo mismo llegar a mayor con un piso en propiedad que seguir pagando alquiler para tener dónde vivir. Y alquilar no es tirar el dinero, porque con el alquiler pagamos por usar una vivienda sin asumir sus riesgos, pero con una compra financiada, además de usarla, vamos reduciendo una deuda hasta ser propietarios de un activo.
La segunda razón es que comprar un piso para vivir en él es una de las mejores inversiones que puede hacer. En algún sitio hay que vivir, y ya que una parte importante de lo que ganamos se va en vivienda, mejor que ese dinero termine convirtiéndose en una inversión a largo plazo. Además, la vivienda es algo que vamos a necesitar durante toda la vida, y ser propietario asegura una parte importante de ese gasto futuro.
Es cierto que el propietario paga IBI, comunidad y mantenimiento, cosas que el inquilino no paga. Pero esos gastos difícilmente superan el 20 % de lo que cuesta un alquiler. El 80 % restante es dinero que va a parar a su vivienda y financiación.
Su primer piso no tiene que ser el definitivo
Una idea muy importante, no piense en su primer piso como el piso de su vida. Piense simplemente en que tiene que entrar cuanto antes en el mundo de los propietarios. Una vez dentro, con el paso de los años, tendrá la oportunidad de comprarse el piso de sus sueños, ayudándose con la venta del primero.
Tampoco pasa nada si un día el trabajo o las circunstancias le obligan a mudarse. En ese otro sitio puede vivir de alquiler y, a la vez, alquilar su piso, y con el dinero que cobra de uno puede pagar parte o la totalidad del otro, teniendo en cuenta que ese alquiler tributa y que puede haber meses sin inquilino. La cuenta sigue saliendo, porque cuando pasen 20 o 30 años, el piso será suyo.
Lo que sí conviene es pensar en quedarse unos cuantos años, porque comprar y vender tiene costes. Si ya sabe que se mudará dentro de tres o cuatro años, puede salir mejor seguir de alquiler.
La palanca de financiar con hipoteca
Otra gran ventaja de invertir en vivienda es la financiación. Es el activo en el que los bancos le prestan más dinero, y con un interés razonablemente bajo. A esto se le llama apalancamiento financiero, y es una palanca real para que el interés compuesto trabaje a su favor.
Pongamos un ejemplo con números, sin que sea una recomendación, sólo para ilustrar.
- Piso de 300.000 €, con una entrada del 20 % (60.000 €). La hipoteca sería de 240.000 €.
- Hipoteca a 30 años, interés fijo del 3 %, con una cuota de 1.011,85 € al mes. Casi lo mismo que pagaban de alquiler, con la diferencia de que al final de la hipoteca el piso es suyo.
- Sumando los impuestos de la compra, el desembolso inicial sería de unos 90.000 €.
Ojo con confundir la cuota con el coste de vivir en propiedad. El primer mes, de esos 1.011,85 € unos 600 € son intereses y 411,85 € devuelven deuda, y si añadimos 200 € de IBI, comunidad y mantenimiento, comprar exige unos 212 € más al mes que alquilar. A cambio, esos 411,85 € pasan a ser patrimonio, y con los años los intereses bajan y la amortización sube.
Además, la hipoteca amplifica tanto las ganancias como las pérdidas. Si el piso pierde un 20 % de su valor, pierde 60.000 €, justo lo que pusimos de entrada. Por eso es tan importante no comprar demasiado caro.
Y la cuenta que de verdad importa no es convertir 90.000 € en 300.000 €, porque durante 30 años también pagamos la hipoteca. Es comparar el patrimonio que tendría la pareja comprando con el que tendría alquilando e invirtiendo los 90.000 € iniciales y la diferencia de gasto de cada mes. Supongamos que el alquiler (1.000 €) y los gastos de propiedad (200 €) suben un 2 % al año, que el piso se revaloriza otro 2 % hasta unos 543.000 € y que el inquilino obtiene un 5 % anual neto, una hipótesis y no una garantía. Quien gasta menos cada mes invierte la diferencia.
Patrimonio a los 30 años | Comprar | Alquilar e invertir |
|---|---|---|
Piso que se revaloriza un 2 % anual | 600.000 € | 449.000 € |
Piso que no se revaloriza | 357.000 € | 449.000 € |
Comprando, la pareja tendría la vivienda (543.000 €) y unos 57.000 € ahorrados; alquilando e invirtiendo, unos 449.000 €. Es decir, comprar deja unos 151.000 € más, aun suponiendo que el inquilino invierta con disciplina durante 30 años. Al principio alquilar cuesta menos y permite invertir más, pero con los años el alquiler sube y la cuota no, y la balanza se da la vuelta.
Eso sí, hay que probar qué pasa si falla alguna hipótesis. Si el piso no se revalorizase nada en 30 años, alquilar e invertir habría salido mejor (449.000 € frente a 357.000 €). En este modelo basta con que el precio suba alrededor de un 0,9 % anual para igualar ambas opciones, antes de costes e impuestos de una venta, pero esa subida no está garantizada, porque los precios también pueden bajar.
Pruebe con sus propios números
Cada caso es distinto, así que les dejo una calculadora para que puedan comprobar cuándo les saldría mejor comprar y cuándo alquilar e invertir. Pueden cambiar el precio de la vivienda, el alquiler, la hipoteca, la revalorización esperada y la rentabilidad de la alternativa.
¿Comprar o alquilar e invertir?
Compare ambas alternativas con el mismo dinero inicial y el mismo esfuerzo mensual. Cambie los datos para explorar su caso.
Evolución del patrimonio
Cómo se calcula y qué queda fuera
El inquilino invierte desde el principio la entrada y los gastos iniciales que evita. Cada mes, quien tiene menor desembolso entre alquiler y compra —cuota hipotecaria más gastos de propiedad— invierte la diferencia. La cuota se calcula con interés nominal anual dividido entre doce, y deja de pagarse al terminar el préstamo. El alquiler y los gastos se actualizan una vez por año; la rentabilidad financiera se aplica mensualmente como tasa anual efectiva.
Patrimonio al comprar = valor estimado de la vivienda − deuda pendiente + inversiones acumuladas − coste de venta indicado. Patrimonio al alquilar = inversiones acumuladas. El coste de venta inicial del 0 % es una hipótesis editable añadida; el artículo no fija una cifra. El desembolso inicial de compra incluye los impuestos y gastos que introduzca.
Las cifras son nominales: no se descuentan la inflación ni se calculan por separado impuestos de venta, plusvalías, deducciones, impuestos sobre la inversión o comisiones. Introduzca una rentabilidad financiera neta acorde con sus propias hipótesis; se mantiene constante y no representa el riesgo ni garantiza resultados. Por ello no es una valoración liquidable después de todos los impuestos. Esta simulación simplificada depende de sus supuestos y no es una predicción ni asesoramiento personalizado.
Esta calculadora es una simulación orientativa, no una recomendación personalizada. Es un modelo simplificado y no es completamente riguroso, de modo que pueden faltar otros puntos importantes para el cálculo, como la fiscalidad de la compra, de la venta y de los alquileres, los costes de comercialización, las derramas o el riesgo de cada alternativa. Los resultados dependen de las hipótesis que introduzca y no garantizan ninguna rentabilidad futura.
La cuota no sube, su sueldo sí
Hay otra ventaja muy importante que no sale en la tabla anterior; con una hipoteca a tipo fijo, la cuota se mantiene igual durante 30 años, mientras que su salario, con el tiempo, tiende a subir. Bien porque se va actualizando con el IPC, bien porque asume más responsabilidades en su trabajo.
El resultado es que la misma cuota de 1.011,85 € supone cada año un porcentaje menor de sus ingresos. Dicho de otra forma, el esfuerzo que le exige la hipoteca va bajando con el paso del tiempo.
Eso sí, yo no construiría la operación contando con que los dos tendrán siempre empleo y subidas de sueldo. Comprobaría que pueden pagar la cuota aunque uno de los dos ingresos desaparezca durante una temporada, y no gastaría todos sus ahorros en la entrada, porque conservar un colchón de liquidez es más importante que conseguir las llaves unas semanas antes.
Una idea para los padres ahorradores
Si usted es de los padres que ahorran, le diré que lo mejor que podemos hacer con ese dinero son tres cosas, la primera es la educación de nuestros hijos, la segunda es la educación de nuestros hijos, y la tercera es ayudarles con la entrada de su primer piso. Eso sí, siempre que esa ayuda no ponga en riesgo nuestra propia seguridad económica.
Porque hay una diferencia abismal entre quien ya ha metido la cabeza en el mundo de los propietarios y quien tiene que vivir de alquiler toda la vida. Y esa entrada, que a una pareja joven le cuesta tantos años de esfuerzo, es justo lo que puede cambiar el rumbo.
Su piso, su mejor plan de pensiones
Por último, y quizá lo más importante, su piso pasa a ser su mejor plan de pensiones. Dentro de 30 años, cuando termine de pagar la hipoteca, tendrá una vivienda en la que vivir sin pagar alquiler, justo cuando sus ingresos pueden ser menores. Y si no la necesita, puede alquilarla o venderla. No sustituye al ahorro financiero, porque no es líquido y exige mantenimiento, pero reduce mucho los ingresos que necesitará para mantener su nivel de vida.
No se trata de que comprar sea siempre la mejor decisión para todo el mundo, cada situación es distinta y conviene estudiarla con calma. Pero para una pareja joven, con ingresos estables, que ya paga un alquiler parecido a la cuota de una hipoteca y que además tiene capacidad de ahorro, la respuesta me parece clara. Eso sí, antes de firmar yo comprobaría tres cosas, que el precio guarde una relación razonable con el alquiler de una vivienda equivalente, que lo normal sea quedarse en ella unos cuantos años y que, después de pagar la entrada y los gastos, queden ahorros para imprevistos.
Espero que este post les haya servido para ver las cosas con otra perspectiva. Y si tienen dudas sobre su caso concreto, ya saben dónde encontrarme.
Esta foto que la verán también en la portada de blogs es de Patrick Perkins en Unsplash
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